老後の住まいどう選ぶ？持ち家・賃貸・高齢者住宅を徹底比較 - 60代から始める終活ライフ

老後の生活を考える上で、どこに住むかは非常に重要なテーマです。住まい選びは、単なる場所選びではなく、お金、健康、日々の暮らしの質に深く関わってきます。

ご自身やご家族の状況に合わせて、数ある選択肢の中から「現実的に選べる答え」を見つけるためのポイントをまとめました。持ち家、賃貸、高齢者住宅それぞれのメリットとデメリットを比較し、賢く住まいを選ぶためのガイドとしてお役立てください。

まず押さえるべき老後の住まい選び「3つの軸」

老後の住まいを選ぶ際には、以下の3つの軸を総合的に考えることが大切です。

お金初期費用だけでなく、毎月の固定費や10年単位でかかる総費用を把握することが重要です。維持費や家賃、サービス料など、どのような費用がいつまで発生するのか、長期的な視点で考える必要があります。
健康・介護 現在の健康状態だけでなく、将来的に身体状況が変化した際にどのようなサポートが必要になるか、見守り体制が整っているかなどを考慮します。
暮らしの質 立地は通院や買い物に便利か、近所との人間関係はどうか、家事の負担はどうか、自由に趣味などを楽しめるかといった視点で検討します。

「今の自分にとっての最適」と「数年後の自分にとっての最適」をこの3つの軸で同時に考えることが、後悔しない選択につながります。

持ち家に住み続けるメリットとデメリット

長年住み慣れた家で老後を過ごすことは、安心感がある一方で、見過ごせない課題もあります。

メリット

住居費が比較的安定します。家賃が発生しないため、毎月の負担は維持費が中心となります。
慣れ親しんだ地域や人間関係をそのまま維持できます。
将来、相続資産として家族に残すことができます。

デメリット

家の修繕やリフォーム費用が断続的に発生します。屋根や外壁の補修、水回り設備の交換、バリアフリー化など、計画的な出費が必要です。
立地や間取りによっては、加齢とともに通院や買い物が負担になりやすい場合があります。
将来的に売却や住み替えを検討する場合、体力や判断力が低下すると手続きが難しくなることがあります。

持ち家が向いている人

立地や間取りが老後向きである、またはリフォームで十分対応できると考えている人です。
固定資産税や保険料、修繕費などを計画的に捻出できる人です。

賃貸住宅を選ぶメリットとデメリット

老後も身軽に暮らしたい、利便性を重視したいという方には賃貸住宅が選択肢になります。

メリット

身軽に住み替えが可能です。病院の近くや買い物の便利な場所へ、ライフステージに合わせて移り住むことができます。
大規模な修繕費用を自分で負担する必要がありません。
最初から手すりや段差の少ない、バリアフリー対応の物件を選びやすいです。

デメリット

家賃が一生涯にわたって発生します。物価や相場によって家賃が変動する可能性もあります。
高齢を理由に、入居審査が厳しくなる場合があります。保証会社や見守りサービスの利用で緩和できることもあります。
地域によっては、契約更新料や退去時の原状回復費がかかる場合があります。

賃貸が向いている人

今の持ち家の立地や老朽度に課題がある人です。（例えば、エレベーターがない、坂が急な場所にあるなど）
身軽さと生活の利便性を優先したい人です。

高齢者住宅のメリットとデメリット

サ高住や有料老人ホームなどは、安心とサービスが大きな魅力です。

主な種類

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅） 見守りや生活支援が主なサービスで、介護が必要になった際は外部サービスを併用します。
有料老人ホーム
- 介護付 介護スタッフが常駐しており、介護度が上がっても住み続けやすいです。
- 住宅型 生活支援が中心で、必要に応じて外部の介護サービスを利用します。
シニア向け分譲マンション 共有サービスがありますが、売却の自由度は市況に左右されます。

メリット

見守りや安否確認、食事提供、緊急時の対応など、日々の暮らしに高い安心感があります。
掃除、洗濯、食事の準備といった家事の負担を大幅に減らすことができます。

デメリット

月額費用が比較的高くなる傾向にあります。家賃、管理費、食費、サービス料などがかかります。
入居一時金や、解約時の返還規定など、契約条件を十分に理解する必要があります。
提供される医療や介護サービスの「対応できる範囲」に限度がある場合があり、重度化すると住み替えが必要になるケースもあります。

高齢者住宅が向いている人

一人暮らしで見守りが必要な人、家事の負担を軽くしたい人、将来の介護を早い段階から見据えたい人です。

費用をどう比べる？「10年累計」の視点

住まいにかかるお金は、毎月のキャッシュフローだけでなく、10年間の総額で比較すると、それぞれの違いがより明確に見えてきます。

持ち家（維持）の費用

年間費用 = 固定資産税＋火災・地震保険＋日常的な修繕費＋大規模修繕の年割り＋光熱費差（断熱性能で変動）
10年間の総額 = 年間費用 × 10年＋想定外の修理費用（給湯器の故障など）

賃貸住宅の費用

年間費用 = 家賃 × 12ヶ月＋共益費＋保険＋更新料の年割り
10年間の総額 = 年間費用 × 10年＋引越し費用（発生した場合）

高齢者住宅の費用

年間費用 = 家賃＋管理費・共益費＋生活支援・見守り費用＋食費＋介護自己負担額
10年間の総額 = 年間費用 × 10年＋入居一時金の未返還分（ある場合）

一般的に、住居関連費（住居費＋食費＋生活支援費）の合計を、老後の可処分収入の25〜35％程度に収めると、医療費や交際費、趣味などに余裕が生まれやすいと言われています。

後悔しないための住まい選び実践ステップ

具体的な検討を始めるための、今日からできる手順をご紹介します。

健康シナリオを3段階で仮置きする 「自立」「要支援」「要介護」の3段階で、それぞれどの住まい、どのようなサポートが必要になるかを想定してみます。
10年間のキャッシュフロー表を作る 年金や資産の取り崩し額、そして住居関連費を年ごとに書き出して、将来のお金の流れを可視化します。
立地を多角的に評価する 徒歩圏内に病院やスーパーがあるか、坂や階段はどうか、そして洪水や土砂災害などのハザードマップを確認し、安全性もチェックします。
見学・内見で役立つチェックリストを活用する 実際に物件や施設を見学する際は、以下の項目をチェックしてみてください。
- 駅や病院、スーパーまでの歩行時間（実際に歩いてみるのがおすすめです）
- 夜間の道の明るさや段差、急な坂の有無
- エレベーターや手すり、玄関の段差、浴室の出入口幅
- 冬の朝の室温や結露、断熱の状態
- 緊急通報や見守り体制の有無と、反応時間
- 食事の味や量、選択肢（高齢者住宅の場合）
- 夜間・早朝の人員体制（高齢者住宅の場合）
- 連帯保証や身元引受けの条件（賃貸の場合）
- 解約・退去時の費用や原状回復の範囲
- ハザードマップ（洪水、土砂、液状化など）

よくあるつまずきと避けるコツ

多くの人がつまずきやすいポイントと、それを避けるためのコツをご紹介します。

「いつか動けばいい」と先送りする 体力や判断力が落ちてからでは、売却や住み替えは非常に困難になります。元気なうちに候補地の内見を済ませ、第二希望まで決めておくと安心です。
リフォーム費用の見積もりが甘い 概算だけでなく、最低でも2社から現地見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
高齢者住宅の「できること」「できないこと」を誤解する 看取り対応の可否、医療処置の範囲、夜間対応体制などを必ず書面で確認しましょう。
賃貸の入居審査を軽視する 高齢者歓迎物件の情報を集め、保証会社や見守りサービス、緊急連絡先を事前に準備しておくことが大切です。